બિનખેડૂતે કરેલ ખેતીની જમીનના સાટાખતના વિશિષ્ટ પાલનના દાવામાં મનાઈ મળી શકે નહીં

જમીન/ મિલકતના અને અન્ય વ્યવહારોમાં પક્ષકારો વચ્ચે કરારો થતાં હોય છે. જો તેવો કરાર આકસ્મિક કરાર હોય, તેવા કરારમાં અમુક શરત કે જે હેઠળની ઘટના ઘટવાની શક્યતા ખૂબ જ નહિવત્ હોય અને તેવી ઘટના ઉપર તે કરાર આધારિત હોય અને આવી ઘટના આધારિત શરત કે જે પરિપૂર્ણ થવાની શક્યતા ન હોય, ત્યારે આવા કરારના વિશિષ્ટ પાલનને અમલી બનાવી શકાય નહીં. જો કરાર આકસ્મિક કરાર હોય કે જે કોઈ ઘટનાના ઘટવા ઉપર આધારિત હોય અને આવી ઘટના પૂર્ણ થવી લગભગ શક્ય ન હોય યા ખૂબ ઓછી તક હોય તો આવા કરારના વિશિષ્ટપાલનનો દાવો થઈ શકે નહીં. આ મુજબનો સિદ્ધાંત નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે રતિલાલ હીરજીભાઈ પોપટ વિરુદ્ધ દેવાનંદ સમદભાઈ રુડાચ, અપીલ ફ્રોમ ઓર્ડર નં. ૪૩૫/૨૦૧૧ના કામે તા. ૧૯-૧૨-૨૦૧૨ના રોજ થયેલ હુકમથી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.
આ કેસની હકીકત મુજબ એક ખેતીવિષયક જમીન અંગે સાટાખત સ્વરૂપનો વેચાણ કરાર પક્ષકારો વચ્ચે થયેલો અને આ કરારમાં ખરીદનાર વ્યક્તિ બિનખેડૂત હતા તેમ જ આ કરારમાં એવી શરત રાખવામાં આવેલ હતી કે, આ ખેતીની જમીન હોય આ અંગે યોગ્ય પરવાનગી મેળવી ખેતીની જમીનને બિનખેતીમાં ફેરવવી જરૂરી છે. ત્યાર બાદ પક્ષકારો વચ્ચે તકરારો ઉપસ્થિત થતાં ખરીદનાર વ્યક્તિએ આ સાટાખતનો વિશિષ્ટપણે પાલન કરાવવાનો દાવો સિવિલ કોર્ટમાં (ટ્રાયલ કોર્ટમાં) દાખલ કરેલો. જેમાં વાદીએ મનાઈ અરજી પણ રજૂ કરેલી. વાદીની મનાઈ અરજી નામદાર સિવિલ કોર્ટે રદ કરવાનો હુકમ કરેલ. જેમાં સિવિલ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, હાલના વિવાદિત કરારનું વિશિષ્ટપણે પાલન કરાવી શકાય નહીં. સિવિલ કોર્ટના (ટ્રાયલ કોર્ટના) આ હુકમથી નારાજ થઈ મૂળ દાવાના વાદીએ સિવિલ પ્રોસીજર કોર્ટના ઓર્ડર-૪૩, નિયમ-૧ મુજબ નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટ સમક્ષ હાલની આ પિટિશન દાખલ કરવામાં આવેલી. જેમાં નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટ સમક્ષ અપીલકર્તા દ્વારા એવી રજૂઆત કરવામાં આવેલી કે, કરારમાં ખેતીની જમીનને યોગ્ય પરવાનગી મેળવી બિનખેતીમાં ફેરવવી જરૂરી છે તે પ્રકારની શરત હોવા છતાં પણ સિવિલ કોર્ટ દ્વારા શરતી હુકમનામું થઈ શક્યું હોત તેથી આવા કરાર માટે કાયદામાં કોઈ પ્રતિબંધ નથી તેમ જ દાવાનો આખરી નિકાલ બાકી હોય તે દરમિયાન યથાવત્ સ્થિતિ જાળવી રાખવાનો મનાઈ હુકમ આપવો જરૂરી બને છે. આથી તેઓની હાલની આ અપીલ મંજૂર કરવા ગુજરાત હાઈકોર્ટ સમક્ષ અરજ કરેલી. જ્યારે બચાવ પક્ષ તરફથી એવી રજૂઆત કરવામાં આવેલ કે, વિવાદિત વેચાણનો કરાર યાને સાટાખત ખેતીની જમીનના સંદર્ભમાં કરવામાં આવેલો જ્યારે અપીલકર્તા યાને ખરીદનાર પોતે ખેડૂત જ ન હોવાથી ગણોત ધારાની જોગવાઈઓનો બાધ નડે છે. આથી પણ હાલના કરારનું વિશિષ્ટપાલન શક્ય નથી, તેમ જ કરાર એક શરતી અથવા આકસ્મિક કરાર હોય તો પણ આવા આકસ્મિક કરારના વિશિષ્ટપાલનને મંજૂરી મળી શકે નહીં. વિવાદિત કરાર એક પ્રકારે આકસ્મિક કરાર હોય અમુક શરત કે જે હેઠળની ઘટના ઘટવાની શક્યતા ખૂબ જ નહિવત્ છે તેની ઉપર કરાર આધારિત છે અને આવી ઘટના આધારિત શરત કે જેની પૂર્ણ થવાની શક્યતા ન હોવાથી આવા કરારના વિશિષ્ટપાલનને અમલી બનાવી શકાય નહીં.
આથી નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલા કે પ્રશ્નવાળી જમીન ખેતીલાયક જમીન છે કે જેનું વેચાણ કે તબદિલી કોઈ બિનખેડૂતની તરફેણમાં થઈ શકે નહીં અને તેમ કરવાથી ગણોત ધારાની જોગવાઈઓનો ભંગ થાય તેમ છે. વધુમાં વેચાણ અંગેનો કરાર એવી શરતોનો નિર્દેશ કરે છે કે, જેને આધીન રહીને જ વેચાણ દસ્તાવેજ કરાવી શકાય. કરારની શરત મુજબ ખેતીની જમીનને બિનખેતીમાં હેતુફેર કર્યા બાદ દસ્તાવેજ કરવાનો હતો, જ્યારે હજુ ખેતીની જમીનને બિનખેતીમાં ફેરવવાની બાકી છે અને તે પ્રક્રિયા પરિપૂર્ણ થયા બાદ જ વેચાણ કરાર કરી શકાયો હોત તેમ જ ભારત સરકારના સૂચનાપત્ર મુજબ પણ હાલની જમીન અંગેના વ્યવહાર ઉપર પ્રતિબંધ છે અને આ જમીનને બિનખેતીમાં ફેરબદલ કરવાનો પરવાનગી આપતો નથી. આથી કરારની શરત કે જેમાં બિનખેતીમાં તબદિલ થયા બાદ દસ્તાવેજ કરી આપવાની શરત પોતે જ પૂર્ણ થવી અશક્ય થઈ ગયેલ છે. આથી આ સંજોગોમાં જો કરાર આકસ્મિક કરાર હોય કે જે કોઈ ઘટનાના ઘટવા ઉપર આધારિત હોય તો આવા કરારના વિશિષ્ટપાલનનો દાવો થઈ શકે નહીં. યથાર્નિદિષ્ટ દાદ અધિનિયમની કલમ-૪૧માં મનાઈહુકમ ક્યારે નકારી શકાય તે અંગેની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે અને કલમ-૪૧(ઈ) મુજબ એવા કરારના ભંગને અટકાવવા કે જેનો અમલ વિશિષ્ટપણે કરાવી શકાય તેમ ન હોય ત્યારે મનાઈહુકમ નકારી શકાય.
આથી નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, ટ્રાયલ કોર્ટે જે હેઠળ હુકમ કરવામાં આવેલ તેને ભુલભરેલો કહી શકાય નહીં તેમ જ સિવિલ પ્રોસીજર કોડના ઓર્ડર-૩૯, રૂલ-૧ની જોગવાઈ ધ્યાને લેતા અદાલતે મનાઈહુકમ મંજૂર કરવા માટેના કારણો જેવા કે પ્રથમદર્શનીય કેસ, સગવડની સમતુલા, થનાર હાડમારીની સરખામણી વગેરે અંગે વિચાર કરવો જરૂરી છે. આ પાસાઓને ધ્યાને લેતા જ્યારે ટ્રાયલ કોર્ટે મનાઈહુકમ મંજૂર કરવાનો ઇનકાર કરેલ છે તે હુકમ કરવામાં ટ્રાયલ કોર્ટે કોઈ ભુલ કરેલ નથી કે તેમાં કોઈ દખલગીરી કરવાની જરૂર નથી. આતી નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે ઠરાવેલ કે ટ્રાયલ કોર્ટના હુકમ સામે થયેલ હાલની અપીલ ટકવાપાત્ર નથી અને તે રદ થવા પાત્ર છે. આથી તેને રદ કરવાનો હુકમ કરેલ.
આમ ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી સ્પષ્ટપણે ફલિત થાય છે કે, જ્યારે કોઈ કરાર કરવામાં આવે અને તેવા કરારને પૂર્ણ કરવા માટે કોઈ ઘટના ઘટે તે મુજબની શરત રાખવામાં આવેલ હોય, પરંતુ તેવી ઘટના ઘટવાની શક્યતા નહિવત્ હોય ત્યારે તેવા કરારનું વિશિષ્ટપણે પાલન કરાવી શકાય નહીં. જો કરાર આકસ્મિક કરાર હોય કે જે કોઈ ઘટનાના ઘટવા ઉપર આધારિત હોય અને આવી ઘટના પૂર્ણ થવી લગભગ શક્ય ન હોય યા ખૂબ ઓછી તક હોય તો આવા કરારના વિશિષ્ટપાલનનો દાવો થઈ શકે નહીં.

સ્ત્રોત : રેવન્યુ પ્રેક્ટિસ