ગીરોવાળી મિલકત અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

આ અગાઉના અંકમાં ગીરો એટલે શું અને ગીરો વ્યવહાર અંગે સામાન્ય સમજ મેળવેલી. આજના અંકમાં ગીરો અને ગીરોવાળી મિલકત અને ગીરોના પ્રકાર વિશેની માહિતી પ્રસ્તુત કરવામાં આવેલ છે. અગાઉના અંકમાં જોયું તેમ દેવાની જામીનગીરી તરીકે લેણદાર વ્યક્તિની સ્થાવર મિલકતમાંનું કોઈ હિત જ્યારે લેણદારને આપવામાં આવે ત્યારે તેવા વ્યવહારને ગીરો કહેવાય છે. ગીરો એટલે લોન તરીકે ધીરેલી યા ધીરવાની રકમ. વિદ્યમાન કે ભવિષ્યનું દેવું અથવા કોઈ નાણાકીય જવાબદારી પૂરી કરે એવા વચનબંધનના પાલન માટે નિદ્રિષ્ટ સ્થાવર મિલકતમાંના હિતની તબદિલીને ગીરો તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. ભવિષ્યમાં પેદા થતી મિલકતનું પણ ગીરો થઈ શકે છે અને જ્યારે તેવી મિલકત અસ્તિત્વમાં આવે તે મિલકતનો ગીરો અમલમાં આવે છે. ગીરો વ્યવહારમાં મિલકતની તબદિલી તો થાય છે, પરંતુ કુલ મિલકતની તબદિલી ન થતાં તે ગીરોવાળી મિલકતમાંના અમુક હિતની જ તબદિલી ગીરોદારને થાય છે અને તે સિવાયના બાકીના અધિકારો મિલકતના માલિક પાસે જ રહે છે.

પોતાની સ્થાવર મિલકતમાંના હિતની તબદિલી કરનાર વ્યક્તિ ગીરો કર્તા કહેવાય યાને તબદિલી કરનાર ગીરો મૂકનાર કહેવાય તેમ જ તબદિલીથી મેળવનાર યાને ગીરો કર્તા પાસેથી જમીન કે સ્થાવર મિલકત જામીનગીરી તરીકે સ્વીકારી તેને નાણાં ધીરનાર વ્યક્તિને ગીરોદાર તરીકે ઓળખાય.

જે મુદ્દલ રકમ અને વ્યાજની ચુકવણી તે સમયે સુનિશ્ચિત કરી આપવામાં આવી હોય તે ગીરોની રકમ કહેવાય. જમીન/ મિલકત ગીરો કરીને તેની સામે નાણાં મેળવવામાં આવે, આવા નાણાંને ગીરો સામે લીધેલો અવેજ યા ગીરો કરજ તરીકે ઓળખાય છે. જે લખાણ કરીને ગીરો કરવામાં આવે છે, તબદિલી કરી આપવામાં આવી હોય તો તે ગીરોખત યા ગીરો દસ્તાવેજ કહેવાય તેમ જ અન્ય કોઈને જામીનગીરી પેટે તબદિલ કરતી મિલકતને ગીરોવાળી મિલકત કહેવાય છે. ગીરના મુખ્યત્વે છ પ્રકારો છે.

1. સાદું ગીરો (સાન ગીરો),
2. શરતી વેચાણ ગીરો,
3. ભોગ્ય ગીરો,
4. ઇંગ્લિશ ગીરો (કબજા ગીરો),
5. દસ્તાવેજો અનામત મૂકીને (ગીરો મૂકીને) કરાતું સમન્યાયી ગીરો,
6. વિચિત્ર (વિલક્ષણ) ગીરો.

સાદું ગીરો (સાન ગીરો) :

સાદું ગીરો યાને સિમ્પલ મોર્ગેજ. જ્યારે કોઈ મિલકતને ગીરો મૂકવામાં આવે, પરંતુ તેનો કબજો સોંપવામાં ન આવે અને એવી શરત હોય કે, કરાર યા કબૂલાત મુજબ જો ગીરો મૂકનાર ગીરોની રકમ પરત કરવામાં નિષ્ફળ જાય યા યા પોતે એવી લેણી રકમ નહીં ચૂકવે તો ગીરોદારને ગીરોવાળી મિલકત વેચવાનો અને તેમાંથી તેની લેણી રકમ વસૂલ કરવાનો તેમ ગીરોની રકમ વસૂલ કરવા માટે તેનો ઉપયોગ કરવાનો ગીરોદારને સંપૂર્ણ હક હોય છે. આ પ્રકારના વ્યવહારને સાદો ગીરો કે સાન ગીરો કહેવાય છે. આ પ્રકારના ગીરો વ્યવહારમાં મિલકતનો કબજો ગીરોદારને સોંપવાની જરૂર હોતી નથી. આ પ્રકારના ગીરો વ્યવહારમાં ગીરોદારને તેમાં રોકાયેલા નાણાં વસૂલવા ગીરોવાળી મિલકત વેચાવવાનો સ્પષ્ટ યા ર્ગિભત રીતે અધિકાર ગીરોકર્તા પાસેથી મળે છે. ગીરોકર્તા ગીરો રકમ પરત કરવામાં નિષ્ફળ જવાના સંજોગોમાં ગીરો મિલકત વેચવાની પરિસ્થિતિ આવે ત્યારે ગીરો મિલકતને કોર્ટ દ્વારા જ વેચાવવી પડે છે. યાને ગીરોકરજ માટે ગીરો મિલકતનું વેચાણ માત્ર કોર્ટ દ્વારા જ કરાવી શકાય અને ગીરોકર્તા એ ગીરોકરજ ચૂકવવા આપેલ બાંયધરી મુજબ ગીરોકરજ વસૂલ ન થાય તેમ હોય તો જ ગીરો મિલકત વેચાવી તે વસૂલ લઈ શકાય.

શરતી વેચાણ ગીરો :

આ પ્રકારનો ગીરો એક રીતે સ્વૈચ્છિક વેચાણ ગણાય. આ પ્રકારના ગીરો વ્યવહારમાં ગીરોકર્તા નાણાં ભરપાઈ કરી આપવા માટે વ્યક્તિગત રીતે બંધાતો નથી. આ ગીરો વ્યવહારનો મુખ્ય ઉદ્દેશ ગીરોવાળી મિલકતની કિંમત તરીકે ચૂકવાયેલ રકમને પરત મેળવવા માટે મિલકતની જામીનગીરી પૂરી પાડવાનો છે. આ પ્રકારના ગીરો વ્યવહારમાં જો ગીરોદારને પોતાના નાણાં પરત ન મળતાં ગીરોકર્તાનો ગીરો વિમોચનનો અધિકાર / હકને કોર્ટ દ્વારા બંધ કરાવશે અને તે સંજોગોમાં ગીરોદાર જે ગીરોવાળી મિલકતનો દૃશ્ય માલિક હતો તે પૂર્ણ કે ખરેખર માલિક બનશે. આવા વ્યવહારમાં ગીરોવાળી મિલકત દ્વારા કરજ ચૂકવી ન શકાય તેમ હોવા છતાં પણ ગીરોદાર ગીરોકર્તાને (માલિકને) અંગત રીતે જવાબદાર ઠરાવી શકતો નથી તેમ જ ગીરોકર્તાની અન્ય કોઈ મિલકતમાંથી પણ કરજનું લેણું વસૂલી શકાતું નથી. આથી જોવા જઈએ તો શરતી વેચાણ ગીરો એ સાદા ગીરો કરતા સારું ન ગણાય.

ઉપર વિમોચન શબ્દનો ઉપયોગ થયેલ છે. વિમોચન રોધ એટલે ગીરો મિલકતને મુક્ત કરાવવાના ગીરોકર્તાના અધિકારથી તેને સંપૂર્ણ રીતે વંચિત રાખવાનું હુકમનામું મેળવવા માટેનો દાવો. આમ શરતી વેચાણ ગીરોમાં ગીરોદાર એ મિલકતનું માત્ર દૃશ્ય માલિક છે ખરેખર નહીં.

ભોગ્ય ગીરો :

આ પ્રકારના ગીરો વ્યવહારમાં ગીરોવાળી મિલકતનો કબજો ગીરોદારને સોંપવામાં આવે છે તેમ જ ગીરોવાળી મિલકતને ભોગવવાની સાથે તેની આવક તથા ભાડાંને પણ ગીરોદાર વ્યાજ યા મુદ્દલ પેટે વસૂલ કરી ઊપજ મેળવ્યે જાય છે. વધુમાં આ પ્રકારના ગીરો વ્યવહારમાં જ્યાં સુધી ગીરોકર્તા (માલિક) પોતાની મિલકત ગીરોમુક્ત કરાવવા માટેની તજવીજ યા ગીરો વિમોચનનો હક ન અજમાવે ત્યાં સુધી ગીરોદાર તે મિલકત ભોગવી શકે છે તેમ જ તેમાંથી ઊપજ પણ તેને મળ્યે જાય છે. આ પ્રકારના ગીરો વ્યવહારમાં ગીરોદારને મુદતના નિયમનો બાધ નડતો નથી, પરંતુ આ પ્રકારના વ્યવહારમાં ગીરોવાળી મિલકતની વાજબી દરકાર, સમારકામ, સારસંભાળ વગેરે રાખવાની જવાબદારી ગીરોદારની છે તેમ જ તે અંગેના જે કંઈ પણ વેરા વગેરે ભરપાઈ કરવાની તેમ જ મિલકતને નુકસાન કરતા કાર્યો નહીં કરવાની પણ જવાબદારી ગીરોદારની છે, પરંતુ ગીરોદાર ગીરોવાળી મિલકત અંગે વિમોચનરોધનો હક અજમાવી શકતો નથી તેમ જ ગીરોવાળી મિલકતને વેચાવી પણ શકતો નથી. વધુમાં જ્યારે પણ ગીરોકર્તા કરજ પરત કરે ત્યારે ગીરોદારે તે મિલકત ગીરોકર્તાને (માલિકને) પરત કરવી પડશે તેમ જ તે મિલકતને લગતા જે કંઈ પણ દસ્તાવેજો તેની પાસે હોય તે તમામ દસ્તાવેજો ગીરોકર્તાને પરત કરવા પડશે તેમ જ મિલકત અંગેના તમામ હિસાબ-કિતાબ પણ ગીરોકર્તાને આપવો પડશે, પરંતુ જ્યારે ગીરોવાળી મિલકતની આવકમાંથી ગીરોકરજ ભરપાઈ થઈ જાય ત્યારે ગીરોદારે તે મિલકત ગીરોકર્તાને પરત કરવાની હોય છે

લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ