ઉછીના લેણાંની સામે કરી આપેલ દસ્તાવેજ વેચાણ ગણાય નહીં

નાણાંની આકસ્મિક જરૂરિયાત આપણને ગમે ત્યારે ઉપસ્થિત થતી હોય છે અને આવી જરૂરિયાત સંતોષવા માટે ઘણી વાર આપણે ઉછીના નાણાં યા લોન લઇ નાણાં મેળવતા હોઇએ છીએ. અને આવા આકસ્મિક નાણાંની જરૂરિયાત માટે ઘણીવાર આપણે આપણી મિલકત સિક્યોરિટી આપવા માટે શરતી વેચાણથી પણ આપતા હોઇએ છીએ. જેમ કે ઉછીના લીધેલ નાણાં અંગે કોઇ મિલકતનું શરતી વેચાણ કરી આપવામાં આવતી હોય અને તેમાં ક્યારેક એવી શરત હોય કે જો અમુક નિશ્ચિત સમયમાં લોનની રકમ ચૂકવી આપવામાં આવે તો મિલકત દેવાદારને પરત સોંપી દેવામાં આવશે. પરંતુ જો આવી લોન તેવી નિશ્ચિત સમયમર્યાદામાં ભરપાઇ કરવામાં નિષ્ફળ જવાથી તે મિલકતના શરતી વેચાણ ખત આધારે લેણદાર જો અન્ય કોઇને મિલકત વેચાણ કરી દે તો લેણદાર પાસેથી આ મિલકત ખરીદનાર ત્રાહિત વ્યક્તિને કોઇ હક પ્રાપ્ત થતો નથી કારણ કે મિલકતની આ પ્રકારની તબદિલી લેણાંની સિક્યોરિટી માટે જ હોય. આવો વ્યવહાર વેચાણ (સેલ)નો ગણાય નહીં તેવો સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે રામલાલ અને બીજા વિરુદ્ધ ફગુવા અને બીજા, સિવિલ અપીલ નં. ૧૪૨૧/૧૯૯૯ ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

ફગુવા નામની વ્યક્તિ પોતાની માલિકીની મિલકત ધારણ કરતા હતા કે જેની અંદાજિત બજાર કિંમત રૂ.૭૦૦/- જેટલી થતી હતી. ત્યારબાદ ફગુવાને રૂ.૩૦૦/- ની તાત્કાલિક જરૂર ઉપસ્થિત થતા રૂ.૩૦૦/- ની લોન ફગુવાએ હઝરતબી પાસેથી લીધેલી. અને લોન પેટે ફગુવાએ પોતાની માલિકીની મિલકત હઝરતબીને લખી આપેલી. અને તે લખાણમાં એવી શરત હતી કે જો ફગુવા ત્રણ (૩) વર્ષની મુદતમાં લોન ભરપાઇ કરી દે તો મિલકત રિકન્વે કરી પાછી ફગુવાને આપવામાં આવશે. અને આ લખાણની સાથે બીજો કરાર સ્વરૂપનું લખાણ પણ જો લોન ભરપાઇ થઇ જાય તો મિલકત રિકન્વે કરવા માટેનો કરાર કરવામાં આવેલો. પરંતુ નક્કી થયેલ ત્રણ (૩) વર્ષની મુદતમાં ફગુવા રૂ.૩૦૦/-ની લોન હઝરતબીને પરત કરી શકેલા નહીં.

આથી હઝરતબીએ મિલકત અંગે પોતાની તરફેણમાં થયેલ દસ્તાવેજો આધારે પોતાનું નામ રેવન્યુ રેકર્ડમાં દાખલ કરાવી દીધેલું. અને ત્યારબાદ તેના આધારે સદર મિલકત હઝરતબીએ રામલાલ અને અન્ય ઇસમોને વેચાણ કરી દીધેલી. જે અંગેની જાણ ફગુવાને થતા ફગુવાએ સદર મિલકતના માલિક પોતે હોવા અંગે અને સદર મિલકતનો કબજો મેળવવા માટે ડેકલેરેશનનો દાવો દાખલ કરેલો. જે અંગે સિવિલ કોર્ટે (નીચલી કોર્ટે) ફગુવાની વિરુદ્ધમાં ચુકાદો આપેલો અને ફગુવાનો દાવો રદ કરેલો અને ઠરાવેલ કે આ પ્રકારના વ્યવહારમાં મિલકતની માલિકી ફગુવાની રહેલ ન હોય. આવો વ્યવહાર નોમીનલ સેલનો ગણાય નહી અને આ મિલકતની માલિકી હઝરતબીની ગણાય.

નામદાર સિવિલ કોર્ટના હુકમથી નારાજ થઇ ફગુવાએ અપીલ દાખલ કરેલ. પરંતુ અપીલમાં પણ સિવિલ કોર્ટનો હુકમ કાયમ રાખવામાં આવેલો. જેની સામે ફગુવાએ નામદાર હાઇકોર્ટ સમક્ષ સેકન્ડ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં નામદાર હાઇકોર્ટે એવું ઠરાવેલ કે, ફગુવાએ હઝરતબીની તરફેણમાં કરી આપેલ વેચાણ દસ્તાવેજ નોમીનલ હતું. આથી તે મિલકતમાં હઝરતબીને હક પ્રાપ્ત થઇ શકે નહીં અને જ્યારે હઝરતબીનો મિલકતમાં માલિકી હક પ્રાપ્ત થતો ન હોય ત્યારે હઝરતબીએ રામલાલ અને અન્ય વ્યક્તિઓને આ મિલકત વેચાણ કરી દીધેલ હોવા છતાં રામલાલ   વિગેરેનાઓને મિલકતમાં કોઇ માલિકી હક મળતો નથી. આથી ટાઇટલ કન્વે કરી શકે નહીં. વધુમાં ફગુવાએ પોતાની રૂ.૭૦૦/- ની કિંમત હઝરતબીને રૂ.૩૦૦/- વેચાણ કરવા પાછળ ખાસ કારણ હોવા જોઇએ તેમજ તે અંગે ફગુવા તથા હઝરતબી વચ્ચે થયેલ વ્યવહારમાં લોન ભરપાઇ થયેથી મિલકત પાછી સોંપવાની શરત પણ હતી. આમ નામદાર હાઇકોર્ટે સેકન્ડ અપીલમાં તમામ નીચલી કોર્ટોના હુકમો રદ કરેલા અને ફગુવાની તરફેણમાં હુકમનામું કરી આપેલું.

ત્યારબાદ નામદાર હાઇકોર્ટના મજકૂર હુકમથી નારાજ થઇ રામલાલ વિગેરેનાઓએ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ હાલની આ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે ફગુવા અને હઝરતબી વચ્ચે થયેલ વ્યવહાર ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ-૫૪ હેઠળ વેચાણની વ્યાખ્યામાં આવતી નથી. અને આવો વ્યવહાર આઉટરાઇટ સેલનો વ્યવહાર ગણાય નહીં. આથી તેઓ વચ્ચે મિલકતના ટાઇટલના તબદિલી થયેલ ગણાય નહીં. કારણ કે તેઓ વચ્ચે શરત હતી કે ફગુવા દ્વારા લોન ભરપાઇ થયા બાદ ફગુવાને તેની મિલકત પાછી સોંપવામાં આવશે. અને તે અંગે હઝરતબીએ અલગ લખાણ (કરાર) પણ કરી આપેલું કે જેમાં લોન ભરપાઇ થયા બાદ મિલકત પાછી ફગુવાને રિકન્વે કરી આપવાની શરત હતી.

આથી સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે, હઝરતબીએ મિલકતના રેકર્ડમાં પોતાનું નામ દાખલ કરાવેલ હોવા છતાં પણ મિલકતમાં તેમને હક પ્રાપ્ત થયેલ ન હતો. આથી હઝરતબીએ રામલાલને કરી આપેલ દસ્તાવેજો પણ રદબાતલ ગણાય, કે રામલાલને મિલકતમાં હક પ્રાપ્ત થતો નથી. અને તેથી ફગુવાએ માત્ર લોન પેટે પોતાની મિલકત સિકયોરિટી તરીકે હઝરતબીને આપેલ હતી. આથી ફગુવા અને હઝરતબી વચ્ચે થયેલ વેચાણનો વ્યવહાર ગણાય નહી. આથી હઝરતબી અને રામલાલ વચ્ચે થયેલ સોદો પણ રદ ગણાય.

કારણકે ફગુવાની મિલકતમાં હઝરતબીને કોઇ હક પ્રાપ્ત થયેલો ન હતો. વધુમાં ફગુવાએ લીધેલી લોન ભરપાઇ કરી દીધેલ હતી તેવું દાવામાં સાબિત થયેલું છે અને આથી નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે જણાવેલ કે ફગુવાએ માત્ર લોનની સિક્યોરિટી માટે આ પ્રકારે હઝરતબીની તરફેણમાં માત્ર શરતી વેચાણ દસ્તાવેજ લખી આપેલ હતો. પરંતુ કેસની હકીકત જોતા આ વ્યવહાર મિલકત તબદિલી અધિનિયમની કલમ-૫૪ મુજબ વેચાણની વ્યાખ્યામાં સમાવેશ થતો નથી. આમ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ફગુવાની તરફેણમાં હુકમનામું કરી આપેલું અને ફગુવાનો દાવો માન્ય રાખેલો અને સેકન્ડ અપીલમાં હાઇકોર્ટે કરેલ હુકમ કાયમ રાખેલો.

ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી સ્પષ્ટપણે ફલીત થાય છે કે, ઉછીના લીધેલ નાણાં અંગે કોઇ મિલકતનું શરતી વેચાણ કરી આપવામાં આવતી હોય અને તેમાં ક્યારેક એવી શરત હોય કે જો અમુક નિશ્ચિત સમયમાં લોનની રકમ ચૂકવી આપવામાં આવે તો મિલકત દેવાદારને પરત સોંપી દેવામાં આવશે. પરંતુ જો આવી લોન તેવી નિશ્ચિત સમયમર્યાદામાં ભરપાઇ કરવામાં નિષ્ફળ જવાથી તે મિલકતના શરતી વેચાણ ખત આધારે લેણદાર જો અન્ય કોઇને મિલકત વેચાણ કરી દે તો લેણદાર પાસેથી આ મિલકત ખરીદનાર ત્રાહિત વ્યક્તિને કોઇ હક પ્રાપ્ત થતો નથી કારણ કે મિલકતની આ પ્રકારની તબદિલી લેણાંની સિક્યોરિટી માટે જ હોય. આવો વ્યવહાર વેચાણ (સેલ) નો ગણાય નહીં. અને આવા વ્યવહારથી લોન આપનાર વ્યક્તિને યા તેની કનેથી ખરીદનાર ત્રાહિત વ્યક્તિને મિલકતના ટાઇટલમાં કોઇ હક પ્રાપ્ત થતો નથી.

લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ